Teilungsversteigerung

 

Wer von einer Teilungsversteigerung profitiert

 

Es gibt einen guten Grund, warum in Deutschland jedes Jahr mehrere tausend Teilungsversteigerungen stattfinden. Der Grund heißt oft Geld.

 

Häufig ist es der wirtschaftlich stärkere Ehepartner, der durch die Teilungsversteigerung den Ausgleichsanspruch aus dem Zugewinn gering halten kann. Das Verfahren ist relativ einfach und setzt keine außergerichtlichen Einigungsbemühungen voraus, das bedeutet, dass eine Teilungsversteigerung jederzeit beantragt werden kann. Üblich ist jedoch, zunächst eine gemeinsame Lösung zu finden, die die Optionen der Übernahme durch einen der beiden Eheleute oder den Verkauf an Dritte mit in Betracht zieht.

 

Muster erkennbar

 

Es wird deutlich, dass die Antragsteller in vielen Fällen die Immobilie erwerben wollen und sehen die Teilungsversteigerung als legitimes Mittel an, die Änderung der Eigentumsverhältnisse zu erreichen.  Der Verkauf an Dritte steht häufig nicht im Vordergrund. Selbstverständlich können in diesem Verfahren, wirtschaftliche Leistungsfähigkeit vorausgesetzt, die Eheleute getrennt als Bieter auftreten und einer der beiden Ehepartner die Immobilie erwerben.

 

Angesetzt wird zunächst der durch das Gericht ermittelte Marktwert, dem die Eigentümer bei Vorliegen wichtiger Gründe widersprechen können. Diese wichtigen Gründe können z.B. vorliegen, wenn das gerichtliche Gutachten einen unkorrekten Immobilienwert angesetzt hat. Ein pauschaler Widerspruch wird vom Gericht abgewiesen, die Gründe müssen nachvollziehbar und überzeugend dargelegt werden, damit das Gericht eine Änderung des Immobilienwertes für  angebracht hält.

 

Für den Erwerb fallen die bei Zwangsversteigerungen üblichen Kosten an. Der Zuschlag erfolgt i.d.R. bei 50 bis 80 % des im Verkehrswertgutachtens ausgewiesenen Wertes.

 

Wer bei Eigenerwerb den Preis drücken will, wird versuchen, die Vorgaben des Gerichts mittels eines eigenen Verkehrswertgutachtens zu widerlegen. Folgt das Gericht dieser Argumentation, sinkt der Preis für die Mindestgebote. Wer aus wirtschaftlichen Gründen nicht in der Lage ist, vorliegenden Gutachten zu widersprechen, kann im Weiteren nur zuschauen, da in diesen Fällen meist auch ein Erwerb ausscheidet.

 

Die Verlierer

 

Da der Verkauf meist bei 50 oder 60 % des aktuellen Verkehrswertes stattfindet, gibt es aus wirtschaftlicher Sicht auch einen Verlierer, und das ist der Ehepartner, der die Immobilie nicht erwirbt. Findet der Verkauf an Dritte statt, sind beide die Verlierer, da kann die Teilungsversteigerung weniger gebracht hat als ein Verkauf auf dem freien Markt, der, wenn er in Ruhe und mit Umsicht vorgenommen wird, meist annähernd zu Marktpreisen erfolgen kann. Beide Seiten teilen sich zudem die Kosten des Verfahrens.

 

Für den wirtschaftlich schwächeren Ehepartner sollte die Teilungsversteigerung nur das letzte Mittel sein, wenn sonst keine andere Lösung offensteht.

 

Nur ein kleiner Trost: Gelegentlich entpuppt sich eine angekündigte Teilungsversteigerung als bloße Drohgebärde. Die Beteiligten, die ohne Frage das Recht zur Teilungsversteigerung haben, wollen in diesen Fällen nur Bewegung in das Verfahren bringen und sind daher offen für andere Lösungen. Aber darauf sollten Sie nicht setzen. Sie sollten sich in dieser Situation überlegen, ob Sie die Möglichkeit haben, den Wert der Immobilie zu erhöhen, um damit die Einstiegsgebote zu verbessern. Wenn Sie nicht wissen, wie Sie das machen sollen, rufen Sie uns bitte an. Wenn Sie nicht reagieren, kann ein erheblicher finanzieller Verlust die Folge sein.

 

Zum Verfahren

 

Die Teilungsversteigerung ist ein Sonderfall der Zwangsversteigerung und dient dazu, dass ein Ehepartner alleine das Recht auf die Verwertung oder Verkauf einer Immobilie durchsetzen kann. 

 

Teilungsversteigerungen kommen hauptsächlich im Rahmen von Ehescheidungen vor, sind jedoch nicht an eine Scheidung gebunden. Eigentümer haben jederzeit das Recht, eine Teilungsversteigerung auch gegen den Willen des Ehepartners zu beantragen und so die Beteiligung an dieser Eigentümergemeinschaft zu beenden.

 

Wichtig: In der Praxis gehört das Grundstück häufig beiden Ehepartnern je zur Hälfte (sog. Bruchteilsgemeinschaft). Entgegen dem Wortlaut wird jedoch das gesamte Hausgrundstück oder die Eigentumswohnung versteigert, nicht nur der Anteil eines Ehepartners.

 

Im Anschluss an die erfolgte Versteigerung wird der Erlös zwischen den Ehepartnern gem. den jeweiligen Anteilen aufgeteilt.

 


Wichtige Fragen rund um die Teilungsversteigerung

 

Wir haben Ihnen die wichtigsten Fragen rund um die Teilungsversteigerung zusammengestellt.

 

Hier entlang zu den Fragen >>>

 


 

Das Verfahren bei Teilungsversteigerung

Die Durchführung einer Teilungsversteigerung entspricht im wesentlichen den Vorschriften über die Zwangsversteigerung von Grundstücken, allerdings mit einigen Besonderheiten.
 
Das Verfahren muss beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden. Da es erhebliche Gestaltungsspielräume gibt, kommt es hier darauf an, richtig auf die  gerichtlichen Vorgaben zu reagieren. Sie können hierbei z.B. widersprechen, wenn die Höhe des niedrigsten Gebotes nicht den tatsächlichen Werten enspricht. Oft erfolgt dieser Widerspruch, um zu verhindern, dass durch eingehende Gebote die Immobilie „verschleudert“  zu werden droht.
 
Es überrascht auch nicht, dass in zahlreichen Fällen der tatsächliche Bieter für die Immobilie nicht genannt werden will und einen Bevollmächtigten vorschiebt.
 
Stellt das zu versteigernde Grundstück das wesentliche Vermögen der Eheleute dar und leben diese im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, muss derjenige, der die Teilungsversteigerung beantragt, zunächst die Zustimmung des anderen Ehegatten einholen.
 
Es ist üblich, dass der andere Ehegatte die Zustimmung verweigert. Um diese Pattsituation aufzulösen, kann die Zustimmung auf gerichtlichem Wege eingeholt werden.
 
Damit wird sichergestellt, dass die Ehepartner zunächst die Möglichkeit erhalten, die Teilungsversteigerung zu umgehen und auf herkömmlichen Wege die Immobilie verkaufen. Im Fall des Scheiterns dieser Bemühungen kann dann ein Ehepartner die Teilungsversteigerung einleiten und damit durch den Verkauf das gemeinsame Eigentum an der Immobilie beenden.

 


Leistungen und Preise im Familienrecht

 

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