Teilungsversteigerung
Beide Ehepartner streiten um die Immobilie, einer will verkaufen, der andere nicht.
Teilungsversteigerung (§ 753 Abs. 1 BGB iVm §§ 180ff. ZVG)
Die Teilungsversteigerung ist ein Sonderfall der Zwangsversteigerung und dient der Auseinandersetzung von unbeweglichem Vermögen (Immobilien). Die Teilungsversteigerung ist ein Bereich der Zwangsvollstreckung und bedeutet die Durchsetzung eines privaten Rechts mittels staatlichen Zwangs.
Teilungsversteigerungen kommen hauptsächlich im Rahmen von Ehescheidungen vor, weil in Konfliktsituationen das Bedürfnis groß sein kann, die Verwertung der Immobilie zu erzwingen.
Wichtig: Entgegen dem Wortlaut wird übrigens das gesamte Hausgrundstück oder die Eigentumswohnung versteigert, nicht lediglich der Anteil eines Ehepartners.
In der Praxis gehört das Grundstück beiden Ehepartnern in Bruchteilsgemeinschaft je zur Hälfte (§§ 749, 753 BGB).
Im Anschluss an die erfolgte Versteigerung endet die Bruchteilsgemeinschaft am Grundstück und setzt sich am Versteigerungserlös fort, der dann zwischen den Ehepartnern gem. den jeweiligen Anteilen aufgeteilt wird.
1. Das Verfahren
Die Durchführung einer Teilungsversteigerung entspricht im wesentlichen den Vorschriften über die Zwangsversteigerung von Grundstücken, allerdings mit einigen Besonderheiten (§§ 180 Absatz 1, 181 - 185 ZVG):
Der Antragsteller ist kein Gläubiger, sondern einer der Miteigentümer selbst, daher ist ein Titel nicht erforderlich (§ 181 Absatz 1 Z VG), der Antrag eines Berechtigten reicht aus.
Es besteht eine Möglichkeit, ein Versteigerungsverfahren einzustellen, z.B. wenn schutzwürdige Interessen Dritter betroffen sind (§ 180 Abs. 2 - 4 ZVG).
2. Zustimmungserfordernis
Stellt das zu versteigernde Grundstück das wesentliche Vermögen der Eheleute dar und leben diese im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, benötigt derjenige, der die Teilungsversteigerung beantragt, die Zustimmung des anderen Ehegatten (§ 1365 Abs.1 BGB, bestätigt durch BGH 14.06.2007 – Az. V ZB 102/06).
Damit soll verhindert, dass ein Ehepartner eigenmächtig ohne Rücksprache das Familienvermögen gefährdet.
Wird die Zustimmung nicht erteilt und entspricht die Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft einer ordnungsgemäßen Verwaltung, so kann die Zustimmung gerichtlich ersetzt werden (§ 1365 Abs. 2 BGB).
Bitte beachten Sie: Ehepaare können im Grundbuch als Eigentümer auf zwei verschiedenen Arten eingetragen sein:
1. Eintrag als Miteigentümer
Das bedeutet, dass jeder einen Anteil an der Immobilie als Privatperson besitzt.
2. Die Eheleute sind als Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen
In diesem Fall gilt die Besonderheit, dass das Verfahren der Teilungsversteigerung erst beginnen kann, nachdem die GbR aufgelöst wurde.
3. Die Kosten des Verfahrens
Der Antragsteller muss hier zunächst in Vorleistung gehen, indem er einen Kostenvorschusses in der Höhe der zu erwartenden Verfahrenskosten an die Gerichtskasse einzahlt.
Hinzu kommen noch die Kosten für ein Verkehrswertgutachten, um den Wert des Versteigerungsobjektes zu schätzen.
4. Risiken einer Teilungsversteigerung
Folge der Teilungsversteigerung ist, dass sich die Gemeinschaft am Versteigerungserlös fortsetzt. Streiten sich die Eheleute über ihre Anteile am Erlös, hinterlegt das Gericht diesen Erlös, bis sich die Eheleute geeinigt haben oder aber die Frage, wem welcher Betrag des Erlöses zusteht, durch ein erneutes Gerichtsverfahren geklärt haben.
Ab dem Datum der Antragstellung dauert das Verfahren insgesamt mindestens 15 Monate.
Der Erlös für die Immobilie kann bei einer Teilungsversteigerung geringer ausfallen als bei einem Verkauf oder einer freiwilligen Versteigerung auf dem freien Markt.