Bewertung von Immobilien bei Trennung und Scheidung

 

Und so kann der Wert einer Immobilie bei Trennung und Scheidung ermittelt werden

Für die Wertermittlung einer Immobilie ist es zunächst einmal unerheblich, ob es sich um einen freien Verkauf, eine Zwangsversteigerung oder eine Verwertung im Zuge von Trennung und Scheidung handelt. Zur Bewertung werden entweder gerichtliche oder außergerichtliche Verfahrenswege beschritten, wir im Folgenden vorstellen wollen.

 

Wir bitten um Verständnis, dass wir in diesem Rahmen nicht alle Fälle darstellen können, sondern allgemeinen Tendenzen oder üblichen Fällen nachgehen.

 

Die Auflistung aller in der Praxis vorkommenden Fälle würde sowohl den Umfang dieser Seite sprengen, als auch am Ziel, eine verständliche Internetseite für Betroffene und Interessierte, die in der vermögensrechtlichen Auseinandersetzung das Richtige tun wollen, vorbeiführen würde. Es gilt also: Lieber einmal mehr nachfragen, wenn Sie keine passende Antwort zu Ihrem Anliegen gefunden haben oder etwas nicht verstanden haben. Wir helfen gern.

 


 

I. Außergerichtliche Regelungsmöglichkeiten
 

Einvernehmliche Regelung des Immobilienwertes
 

Hierbei verständigen sich die Eigentümer einvernehmlich auf einen Wert. Um einen realistischen Wert zu erhalten, werden meist ähnliche Objekte in vergleichbarer Lage miteinander verglichen. Den Beteiligten ist hierbei meist klar, dass es nicht um den ganz genauen Wert geht, sondern um einen Näherungswert, mit dem beide Seiten gut klar kommen.
 

Einbeziehung von Gutachtern
 

Wenn sich die Eheleute nicht einigen können, besteht die Möglichkeit, dass ein oder beide Eigentümer jeweils einen Gutachter zur Wertermittlung heranziehen. Die Gutachter sind dann sog. Parteivertreter und werden auch vom jeweiligen Auftraggeber bezahlt. Im Gegensatz hierzu gibt es auch die Möglichkeit, dass sich beide Eheleute auf einen gemeinsamen Gutachter einigen. In diesem Fall wird ein sog. Schiedsgutachten erstellt. Beide Parteien sind an das Ergebnis des Gutachtens gebunden.

Was ist ein Privatgutachten?
 

Damit ein möglichst genauer Wert ermittelt wird, kann ein sog. Privatgutachter herangezogen werden. Dieses Gutachten wird von einem Ehepartner beauftragt und soll meist die Position des Auftraggebers untermauern. Dieses Gutachten ist nur dann gerichtlich verwertbar, wenn beide Ehepartner das Ergebnis anerkennen. Üblich ist, dass der andere Ehepartner ebenfalls ein Gutachten erstellen lässt, wenn er hinsichtlich des Immobilienwertes anderer Meinung ist.
Diese Privatgutachten sollen im Streitfall der Beweisführung dienen, sind am Ende aber in einer gerichtlichen Auseinandersetzung oft wirkungslos.
 

Sinn und Unsinn von Privatgutachten
 

Sie alle können sich noch Gerichtsverfahren erinnern, bei dem jede Seite die eigene Position mit Gutachten zu untermauern versuchte. Sie können sich aber sicher auch daran erinnern, dass das Gericht keiner Seite folgte, sondern eigene Gutachten in Auftrag gab und diese schlussendlich für das Gericht maßgebend waren.
 

Genauso verhält es bei der Ermittlung von Immobilienwerten. Einigen sich die Eheleute trotz Gutachten und Gegengutachten nicht auf einen Wert, muss das Gericht dem Wert ermitteln lassen. Das Gericht setzt dann einen eigenen Gutachter ein, der vorliegende Privatgutachten außeracht lässt und eine eigene Bewertung erstellt. Das Gericht lässt sich häufig nur vom Ergebnis des gerichtlich bestellten Gutachters leiten. Die Kosten für die Privatgutachten hätten sich die Eheleute sparen können, vor allem dann, wenn von vorneherein absehbar war, dass sich die Gegenseite nicht einigungsbereit zeigen wird.
Wenn das gerichtliche Gutachten jedoch fehlerhaft ist (das passiert nicht oft, aber es passiert), kann das Privatgutachten doch noch seinen Sinn erfüllen. In der Berufungsinstanz wird dann substantiiert vorgetragen, warum entweder das gerichtlich bestellt Gutachten fehlerhaft war oder dieses Gutachten zwar korrekt ist, das Gericht jedoch nicht alle Umstände gebührend gewürdigt wurden.
 Meist wird in diesen Fällen die Berufungsinstanz angerufen und dargelegt, dass sich das Gericht von einer falschen Annahmen leiten ließ.
 

Was sind Schiedsgutachten?
 

Wenn sich die Eheleute prinzipiell einigen wollen, jedoch bei der Wertermittlung auf Hilfe angewiesen sind, kann alternativ auch ein sog. Schiedsgutachter bestellt werden. Beide Eheleute beauftragen diesen zusammen und einigen sich darauf, die Ergebnisse des Gutachtens anzuerkennen (Schiedsgutachtenvertrag).
 

Beim Schiedsgutachtenvertrag erhalten die Eheleute auf außergerichtlichem Weg eine für beide Seiten verbindliche Wertermittlung, der zeitlich aufwendige gerichtliche Streit wird vermieden und zudem Kosten gespart.
 


 

II. Gerichtliche Wertermittlung

 

Selbständiges Beweisverfahren (§§ 112, 113 FamFG, 485 ZPO)

 

Im Rahmen der Scheidung erfolgt der Streit um die Immobilie nach den rechtlichen Vorgaben des Zugewinnausgleichs. Das bedeutet, dass der Zugewinnausgleich nur dann erfolgen kann, wenn dem Gericht die Werte der einzelnen Vermögensgegenstände vorliegen.

 

Um den Zugewinn zu ermitteln, muss also zuerst ein selbständiges Beweisverfahren geführt werden.

 

Dieses selbständige Beweisverfahren, das auf der Basis des §§ 113, 485 ff. ZPO geführt wird, schreibt vor, wann und wie dieses Verfahren zu erfolgen hat. Vereinfacht kann man sagen, dass das Verfahren des Zugewinnausgleichs noch nicht anhängig sein darf und sich im Wesentlichen nur auf Vermögenswerte erstreckt, die einer Bewertung bedürfen. Das wären u.a. Häuser, Wohnungen, Grundstücke, landwirtschaftliche Betriebe oder Unternehmen.

Das Beweisverfahren wird von dem Gericht geführt, dass auch für das Hauptsacheverfahren, also den Zugewinnausgleich, zuständig sein wird. Häufig schreibt das Gericht im Beweisverfahren vor, dass der Zugewinnausgleich innerhalb einer Frist zu erfolgen hat. Das ist auch nachvollziehbar, denn die bewerteten Objekte, ob es sich nun um eine Immobilie oder ein Unternehmen handelt, unterliegen hinsichtlich des Wertes marktüblichen, gelegentlich aber auch außerordentlichen Schwankungen.

 


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