Steuerliche Folgen der Übertragungen von Immobilien im Rahmen des Zugewinnausgleichs

 

Wenn nicht durch Ehevertrag anderes vereinbart wurde, schreibt der Gesetzgeber für alle während der Ehezeit entstandenen Gewinne die Verteilung nach den Maßgaben des Zugewinnausgleichsrechts vor. Dieses regelt eine Verteilung, die im Wesentlichen zu gleichen Teilen zu erfolgen hat. In vielen Ehen ist die gemeinsam angeschaffte Eigentumswohnung oder das Haus der größte Vermögenswert. Häufig werden anstelle von Geldleistungen Immobilien übertragen, um die Ansprüche aus dem Zugewinnausgleich zu befriedigen. In der Praxis wird meist der Eigentumsanteil eines Ehepartners übertragen, der damit die Immobilie im Alleineigentum bekommt, während der andere Ehepartner einen Ausgleich für diese Übertragung erhält.

 

Doch wie wirkt sich diese Übertragung bei der Einkommens- oder Schenkungssteuer für den neuen Alleineigentümer aus? Im Folgenden stellen wir Ihnen einige Grundfälle vor. Eine individuelle anwaltliche Beratung kann diese Aufstellung jedoch nicht ersetzen.

 


 

I. Einkommensteuern fallen in folgenden Situationen an:

1. Entgeltliche Veräußerung innerhalb der 10-Jahres-Frist


Der Gesetzgeber hat durch die Gesetze zum Schutze vor Spekulationsgeschäften mit Immobilien bestimmt, dass bei der Veräußerung von Immobilien, die vor weniger als 10 Jahren erworben wurden, eine Spekulationssteuer erhoben wird.


2. Bei Fremdvermietung

 

Bei jeder Art von Fremdvermietung fallen Steuern an. Wenn die Immobilie durch ein eigenes Kind genutzt wird, so fallen keine Steuern an. Anders sieht es aus, wenn ein Mietvertrag geschlossen wird, der die Modalitäten regelt, ganz gleich, ob ein Entgelt hierfür vereinbart wurde oder nicht. Das Wesen einer eigenen Nutzung lässt keine Mietverträge zu. Werden trotzdem Mietverträge erstellt, so ist allenfalls von einer kostenfreien Nutzungsüberlassung auszugehen, die wiederum eine Besteuerung nach sich zieht.

 

3. Bei Fremdvermietung: Wenn der ehemalige Kaufpreis bei Veräußerung unterschritten wird
 

Der anzusetzende Kaufpreis ist um eine jährliche Abschreibung in Höhe von 2 % zu reduzieren. Wurde z.B. eine Immobilie vor 6 Jahren zum Preis von 200.000 Euro erworben, so sind 6*2 % vom Kaufpreis abzuziehen, also 24.000 Euro. Wird diese Immobilie jetzt zum gleichen Preis verkauft, also für 200.000 Euro, so ist der Gewinn mit 24.000 Euro anzusetzen, der zu versteuern ist.

 

4. Wenn beim Verkauf Gewinne erzielt werden


Gewinne, die mit dem Verkauf einer Immobilie entstehen, sind zu versteuern.

 



II.Einkommensteuern fallen nicht an bei:

1. Ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

 

Wenn die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Gleiches gilt, wenn in den beiden Jahren, die vor dem Veräußerungsdatum liegen, die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde und zwischen Kauf und Verkauf mindestens 10 Jahre liegen.

 

Als Wohnimmobilien gelten auch Ferien- und Wochenendhäuser, wenn diese nicht (fremd)vermietet werden.
 

2. Nutzung durch Kinder

 

Bei Nutzung durch Kinder, wenn diese das 27. Lebensjahr noch nicht vollendet haben und sich noch in der Ausbildung befinden, fallen keine Steuern an (Darüber hinaus die Einzelfallentscheidung).
 

3. Wenn Freibeträge unterschritten werden
 



III. Schenkungssteuern fallen an:

Bei einer Übertragung ohne Gegenleistung fallen Schenkungssteuern an, jedoch nur, wenn Freibeträge überschritten werden.
 


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